Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит, предоставляемый банком под залог недвижимости.Полная стоимость кредита (ПСК) — это ставка по кредиту в процентах годовых (и в денежном выражении) с учетом всех платежей заемщика по кредиту, связанных с его получением, обслуживанием и возвращением. Полная стоимость ипотечного кредита определяется в соответствии с законом о потребительском кредите. В ПСК включаются: сумма основного долга; проценты; иные платежи в пользу банка, предусмотренные договором; платежи в пользу третьих лиц, если заемщик обязан их платить по договору; платежи по страхованию (если от них зависят процентная ставка или другие платежи по кредиту, если выгодоприобретатель не заемщик и не родственник заемщика).
Перед принятием решения о получении ипотечного кредита необходимо оценить возможности и риски.
Приобретая квартиру при помощи ипотечного кредита, заемщик становится ее собственником. Но его права ограничены, так как жилье заложено. Должник имеет право регистрировать в купленной квартире членов своей семьи, а также завещать ее.
Однако наследник получит не только квартиру, но и долговые обязательства. По закону банк может наложить взыскание на заложенную квартиру несостоятельного должника, даже если она — единственное жилье.
Вся ответственность за решение воспользоваться ипотечным кредитом лежит на заемщике, выплачивать кредит — его обязанность.
Заемщик должен оценить свои возможности ежемесячно погашать кредит на протяжении всего (как правило, очень длительного) срока договора.
Необходимо сформировать финансовый резерв для чрезвычайных ситуаций (потеря работы, болезнь и пр.) — не меньше трехмесячного дохода, а также оценить способы снижения возможных рисков (страхование, наличие других активов для реализации при необходимости и др.).
В интересах заемщика предоставлять в банк правдивую информацию о себе и своих доходах.
Что нужно изучить перед принятием решения о взятии ипотечного кредита:
1. Всю информацию об условиях предоставления, использования и возврата кредита, а также документ с описанием общих условий договора банки обязаны размещать в местах приема заявлений и выдачи кредитов: в офисах, торговых точках, в интернете.
Необходимо проверить наличие лицензии на осуществление банковских операций на сайте Банка России www.cbr.ru
Узнать рейтинг банка (желательно чтобы он был высоким). Обобщенную аналитическую информацию о рейтингах можно найти на сайте www.banki.ru/banks/ratings.
Посмотреть отзывы клиентов на банковских интернет-порталах и специализированных сайтах, например www.banki.ru/services/responses/.
2. Сравнить предложения нескольких надежных банков по ключевым параметрам и выбрать наиболее выгодное, обратив внимание на процентную ставку (она не должна слишком отклоняться от среднерыночного уровня, слишком выгодные условия могут предполагать дополнительные расходы и риски); полная стоимость кредита (публикуется на сайтах банков, не должна превышать среднерыночное значение, опубликованное на сайте Банка России, более чем на треть); размер переплаты (чем меньше разница между общей суммой выплат в рублях за весь срок кредита и суммой кредита, тем лучше); виды и суммы дополнительных платежей (оценить необходимость получения дополнительных услуг и сравнить связанные с этим расходы).
3. Изучить все условия договоров до подписания.
При получении ипотечного кредита речь идет фактически о четырех отдельных сделках. Они взаимосвязаны и оформляются комплексно в определенной последовательности. В банках юридические тонкости оформления могут отличаться. На каждую сделку, как правило, составляется отдельный договор.
Договор об ипотеке может быть самостоятельным или выступать как часть кредитного ипотечного договора. В любом случае он должен содержать: описание предмета ипотеки; оценку предмета ипотеки; срок исполнения обязательств; данные о государственной регистрации ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя и залогодержателя и договора об ипотеке (и закладной, если она предусмотрена договором).
4. Выбрать условия страхования.
По закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заемщик обязан страховать в пользу банка только предмет залога (на сумму не ниже суммы ипотечного кредита). Но банки, как правило, предлагают договор комплексного страхования следующих объектов и рисков: заложенное имущество (риск утраты и повреждения залога); титул (риск утраты права собственности на жилье); жизнь и здоровье заемщика (риск утраты трудоспособности); ответственность заемщика (риск невозврата кредита в случае недостаточности средств, вырученных от реализации заложенной квартиры).
Страхование дополнительных рисков выгодно и самому заемщику, поскольку защищает его и его родственников.
По закону о защите прав потребителей заемщик имеет право выбирать страховую компанию самостоятельно, и банк в таком случае обязан предоставить ему кредит на тех же условиях (если выбранная страховая компания соответствует критериям банка).
Заемщик вправе и отказаться от страхования (кроме страхования залога) до заключения кредитного договора без санкций со стороны банка. В случае отказа ставка по кредиту может стать выше.
Заемщик имеет право требовать для предварительного изучения образцы всех документов по сделке, которые должен будет подписать. Особенное внимание нужно обратить на правила использования заложенной квартиры и наложения на нее взыскания.
Правила погашения кредита:
1. Не допускать просрочек.
2. Контролировать состояние кредита, прохождение платежей. Желательно подключить SMS-уведомления.
3. Сообщать банку актуальные контактные данные.
4. Не прекращать выплаты по кредиту в чрезвычайных ситуациях, о проблемах с оплатой обязательно предупредить банк в письменном виде.
5. Когда кредит погашен — получить от банка письменный документ о его погашении (справку, акт сверки задолженности и т.п.).
6. При отзыве лицензии (банкротстве) банка продолжать выплаты по кредиту, сохранять все квитанции об оплате (информация на сайте АСВ).
От кредита можно отказаться до подписания договора или вернуть его досрочно без санкций банка, но проценты по кредиту за время пользования кредитом придется заплатить.
Действия при потере возможности выплачивать кредит:
1. Письменно сообщить в банк о сложившейся ситуации и договориться о новых условиях (реструктуризации долга).
2. Проверить условия договора страхования (если он сопровождает кредит) — ситуация может быть страховым случаем.
3. Оценить предложения разных банков по рефинансированию долга — это может быть выгодно.
4. Обратиться за консультацией к юристам и специалистам по защите прав потребителей.
5. Обращаться в Банк России, к финансовому омбудсмену, в суд в случае нарушения банком условий договора.